Chuyển đổi mục đích sử dụng đất vườn sang đất thổ cư

Phổ biến pháp luật

Nguyễn Thị Thảo 14:11 28/01/2026

Kính gửi UBND TP Hà Nội. Tôi muốn hỏi về tiền thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất vườn sang đất ở. Nhà tôi có 1 mảnh đất 164m2 thuộc đất ở làng xóm hiện có. Đất hoàn toàn là đất vườn, không có đất ở liền kề. Sổ đỏ đã được cấp từ năm 2008 và được đổi sổ cấp mới vào năm 2021. Năm 2020 tôi đã làm giấy xin chuyển mục đích sử dụng đất nhưng do đất vào quy hoạch mất 69,8m2, nên cán bộ xã liên lạc không chuyển được do vào quy hoạch, đợi quy hoạch duyệt xong mới được chuyển. Đến cuối năm 2025, quy hoạch đã được duyệt. Hiện nay, tối muốn làm chuyển đổi phần không vào quy hoạch là 94,2m2 thì được cán bộ xã trả lời được phép chuyển đổi. Về phần thuế chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất vườn sang đất thổ cư: Tôi có hỏi cán bộ xã thì được trả lời nghị quyết mới nhất được Quốc hội vừa thông qua, về giảm thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất phi nông nghiệp sang đất thổ cư, chỉ áp dụng cho đất chuyển đổi mục đích sử dụng có gắn liền với đất ở. Còn trường hợp của nhà tôi dù là đất ở làng xóm hiện có thì đất này đang là 100% đất vườn, không có đất ở gắn liền, nên khi chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất vườn sang đất ở vẫn phải chịu thuế chuyển đổi là 100%. Vậy tôi muốn hỏi, phần đất không vào quy hoạch của nhà tôi là 94.2m2 khi chuyển đổi thì thuế là 100% hay giảm xuống mức nào theo nghị quyết mới ban hành của nhà nước. Kính mong UBND TP Hà Nội xem xét và hướng dẫn giúp. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Câu trả lời

Kính gửi: Ông/Bà
Về câu hỏi này, Ông/Bà vui lòng tham khảo các quy định sau:
Tại điểm đ, khoản 1 Điều 121 Luật đất đai 2024 quy định về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bao gồm:
....
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

Tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định như sau:
2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các điểm b, c, d, đ, e và g khoản 1 Điều 121 của Luật Đất đai thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định sau đây:
...
c) Trường hợp đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất mà chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sử dụng đất hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì tính tiền sử dụng đất theo mức thu bằng: 30% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (sau đây gọi tắt là chênh lệch) đối với diện tích đất chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức giao đất ở tại địa phương; 50% chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức nhưng không quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương; 100% chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức mà vượt quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương. Mức thu tiền sử dụng đất nêu trên chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân (tính trên 01 thửa đất).

Tại Điều 13, Quyết định số 61/2024/QĐ-UBND của UBND Thành phố Hà Nội quy định về hạn mức giao đất ở cho cá nhân tại đô thị và nông thôn nhưu sau:
- Khu vực: Các phường, thị trấn; Mức tối thiểu: 50 m²; Mức tối đa: 90 m²
- Khu vực: Các xã vùng đồng bằng; Mức tối thiểu: 80 m²; Mức tối đa: 180 m²
- Khu vực: Các xã vùng trung du; Mức tối thiểu: 120 m²; Mức tối đa: 240 m²
- Khu vực: Các xã vùng miền núi; Mức tối thiểu: 150 m²; Mức tối đa: 300 m²
Phân loại xã để làm căn cứ xác định hạn mức giao đất ở đối với từng vùng được quy định tại Phụ lục 01 ban hành kèm theo Quy định này.

Ông/Bà vui lòng căn cứ các quy định nêu trên, đối chiếu với hiện trạng sử dụng đất, nguồn gốc đất và hạn mức giao đất ở để xác định mức tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định.